מחשבון משכנתא
מה יהיה ההחזר החודשי שלכם?

איך משתמשים במחשבון משכנתא?

מחשבון משכנתא מחשב את התשלומים לפי סכום ההלוואה, התקופה, הריבית ושיטת ההחזר. במסלול צמוד צריך להזין גם הנחה לגבי ההצמדה. התוצאה עוזרת להשוות חלופות תחת אותן הנחות; היא אינה קובעת את תנאי ההלוואה שהבנק יאשר לכם.

1. הזינו את הסכום שאתם מתכננים ללוות, ולא את מחיר הדירה כולו.
2. בחרו תקופה וריבית. אם הריבית היא הנחה, בדקו גם ערכים נוספים.
3. השוו את ההחזר החודשי ואת סך התשלומים יחד.
4. בחישוב מתקדם, הזינו לכל מסלול את הסכום, התקופה והריבית שלו.

לפני שבוחרים מסלולים, כדאי להבין איך בונים תמהיל משכנתא שמתאים לצרכים שלכם. החזר נמוך בתחילת הדרך אינו מספיק כדי לדעת אם התמהיל מתאים לכם לאורך השנים.

כמה מחזירים על משכנתא של מיליון שקל?

אין החזר אחד שמתאים לכל משכנתא של מיליון שקל. בטבלה הבאה מופיעה הלוואה בסך 1,000,000 ₪, בריבית שנתית נומינלית קבועה של 5%, ללא הצמדה ובשיטת שפיצר. הריבית נבחרה להמחשה בלבד. הסכומים מעוגלים ואינם כוללים ביטוח או עמלות.

הארכת התקופה מקטינה את ההחזר החודשי בדוגמה, אך מגדילה את הריבית המצטברת. בדקו איזו תקופה מתאימה לתזרים שלכם ומה המחיר הכולל של כל חלופה.

מחשבון לפי החזר חודשי: מאיפה מתחילים?

אם כבר החלטתם כמה תרצו לשלם בכל חודש, בחרו במצב החישוב לפי החזר חודשי. המחשבון יחשב את סכום ההלוואה המתאים לתשלום הזה, לתקופה ולריבית שהזנתם, בשפיצר וללא הצמדה.

הסכום המחושב אינו בדיקת זכאות או אישור בנקאי. הוא אינו מביא בחשבון הכנסות, התחייבויות, הון עצמי או נתוני נכס. גם תשלום שנראה נוח היום צריך להיבחן מול הוצאות המשפחה והשינויים האפשריים בעתיד.

דוגמה: איזה סכום מתקבל מהחזר של 5,000 ₪ בחודש?

בהחזר של 5,000 ₪ לחודש, לתקופה של 25 שנים ובריבית שנתית נומינלית קבועה של 5%, סכום ההלוואה המחושב הוא כ־855,300 ₪. החישוב בשפיצר וללא הצמדה, ביטוחים או עמלות. זו דוגמה מתמטית בלבד, לא סכום שהבנק התחייב לאשר.

איך הריבית משנה את מחיר המשכנתא?

באותו סכום ובאותה תקופה, שינוי בריבית משנה הן את ההחזר החודשי והן את סך התשלומים. לכן לצד התוצאות מוצגת השוואה לתרחיש שבו הריבית נמוכה בעד חצי נקודת אחוז. זהו חישוב רגישות, ולא אומדן לריבית שתוכלו לקבל.

כדי להעמיק בגורמים שמשפיעים על ההצעה, קראו על ריבית המשכנתא והמשא ומתן עליה. אפשר לעיין גם בהשוואת המשכנתאות של בנק ישראל לקבלת הקשר רחב. נתוני השוואה כלליים אינם הצעה אישית.

מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?

בשפיצר, בריבית קבועה וללא הצמדה, התשלום החודשי נשאר קבוע והיחס בין הקרן לריבית משתנה. בקרן שווה, רכיב הקרן קבוע והריבית מחושבת על היתרה, ולכן התשלום בדרך כלל יורד לאורך התקופה בתנאים אלה.

בחירת השיטה משפיעה על חלוקת התשלומים לאורך הזמן. כשמשווים, חשוב לשמור על אותו סכום, אותה ריבית ואותה תקופה. במסלולים צמודים או בריבית משתנה, התשלומים עשויים להשתנות גם מסיבות נוספות.

אותה הלוואה, שתי שיטות החזר

בדוגמה של 1,000,000 ₪ ל־25 שנים, בריבית נומינלית קבועה של 5% וללא הצמדה, מתקבלים הסכומים הבאים. הריבית להמחשה בלבד; ביטוחים ועמלות אינם כלולים.

קרן שווה מתחילה בדוגמה בתשלום גבוה יותר, אך עלות הריבית המצטברת נמוכה יותר. הבחירה תלויה גם ביכולת לעמוד בתשלומים בתחילת התקופה.

מחשבון משכנתא לפי מסלולים: איך מזינים תמהיל?

פותחים את החישוב המתקדם ומזינים לכל מסלול את הסכום, התקופה, הריבית ושיטת ההחזר. במסלול צמוד מוסיפים הנחת הצמדה שנתית. אפשר להזין עד שישה מסלולים; הסכום הכולל הוא סכום המסלולים שהזנתם.

למשל, במשכנתא של מיליון שקל אפשר להזין מסלול של 600,000 ₪ ועוד מסלול של 400,000 ₪, עם תקופה וריבית נפרדות לכל אחד. זו דוגמת הזנה בלבד ולא המלצה לחלוקה. כאשר מסלול קצר מסתיים, ההחזר המשולב משתנה בהתאם ללוח שלו.

המחשבון שומר על הריבית שהוזנה לאורך כל תקופת המסלול. הוא אינו מדמה עדכוני פריים או תחנות שינוי ריבית. לבחירת החלוקה עצמה, קראו על בניית תמהיל משכנתא.

איך קוראים את לוח הסילוקין?

לוח סילוקין הוא פירוט התשלומים לאורך ההלוואה. לאחר החישוב פתחו את הלוח כדי לראות בכל חודש את התשלום, רכיב הקרן, רכיב הריבית והיתרה אחרי התשלום. במסלול צמוד, העמודות כוללות את רכיבי ההצמדה כמסומן בכותרות.

היתרה מראה כמה מהחוב נשאר בתרחיש המחושב. היא אינה הצעת סילוק מהבנק ואינה כוללת עמלת פירעון מוקדם. כדאי להשוות בין תחילת התקופה לשנים מאוחרות יותר, ולא להסתפק בהחזר הראשון.

מחשבון משכנתא עם מדד: מה משתנה בהצמדה?

במסלול צמוד, שיעור ההצמדה שהזנתם משפיע על היתרה ועל התשלומים. המחשבון ממיר את ההנחה השנתית לשיעור חודשי מצטבר ומחיל אותו לאורך התקופה. זו הנחה קבועה, לא תחזית למדד בפועל.

לדוגמה, עבור מיליון ₪ ל־25 שנים בשפיצר, בריבית נומינלית קבועה של 5% ובהנחת הצמדה שנתית של 2%, ההחזר הראשון הוא כ־5,856 ₪, ההחזר המרבי בתרחיש הוא כ־9,591 ₪ וסך התשלומים כ־2,271,220 ₪. באותה ריבית וללא הצמדה, סך התשלומים הוא כ־1,753,770 ₪. כל הנתונים להמחשה, ללא ביטוחים ועמלות.

זו השוואה שמבודדת את השפעת ההצמדה תחת אותה ריבית. אין להסיק ממנה מהי ההצעה העדיפה בשוק: הריביות ותנאי המסלולים בהצעות בפועל עשויים להיות שונים.

חישוב משכנתא לפי חודשים

אפשר לבחור שנים או חודשים בכל מסלול. למשל, 25 שנים הן 300 חודשים; תקופה של 294 חודשים היא 24 שנים וחצי. בהחלפת היחידה נשמרת אותה תקופה. המחשבון תומך בתקופות של 12–360 חודשים.

מהי הנוסחה לחישוב החזר משכנתא בשפיצר?

בהלוואה לא צמודה עם ריבית קבועה ותשלומים חודשיים, ההחזר מחושב כך:

M = P × r / (1 − (1 + r)−n)

P הוא סכום ההלוואה; r הוא שיעור הריבית החודשי במספר עשרוני; n הוא מספר התשלומים; M הוא ההחזר החודשי. בריבית נומינלית שנתית של 5%, למשל, r = 0.05 / 12. בריבית אפס ההחזר הוא P / n. הנוסחה הזו לבדה אינה מתארת שינויי ריבית, הצמדה, ביטוחים או עמלות.

מה המחשבון כולל — ואילו הנחות חשוב להכיר?

החישוב משתמש במנוע המשכנתאות של וולטי. הריבית השנתית הנומינלית מחולקת ל־12 לצורך חישוב הריבית החודשית. ההצמדה השנתית מומרת לשיעור חודשי מצטבר. בכל מסלול הריבית ושיעור ההצמדה שהוזנו נשארים קבועים לאורך החישוב.

אין כאן תחזית לשינויים בפריים או במדד, סימולציה של תחנות שינוי ריבית, גרייס, פירעון מוקדם או עמלות פירעון. ההחזר המרבי הוא המרבי בתרחיש שהוזן בלבד. אין לראות בו תקרה לתשלום בפועל.

אם משתמשים בנתוני הריבית הממוצעת על משכנתאות של בנק ישראל, חשוב לבדוק את סוג הנתון: ריבית אפקטיבית שנתית אינה זהה לריבית נומינלית שנתית שהמחשבון מבקש. יש לבצע המרה מתאימה לפני ההזנה.

לתכנון מלא יש להביא בחשבון גם ביטוחים, עמלות, הוצאות נלוות ויכולת החזר. תנאי המשכנתא בפועל נקבעים בהצעת הבנק ובמסמכי ההלוואה.

מה עושים אחרי החישוב?

המספרים נותנים לכם נקודת פתיחה. בוולטי אפשר להמשיך לבירור הצרכים, לבניית תמהיל עם יועץ ולמכרז ריביות בין הבנקים. היועץ משתמש בטכנולוגיה ובכוח המיקוח של וולטי כדי לנהל את התהליך עבורכם.

אם אתם רוצים להתחיל בנתונים, ענו על השאלון וגלו תמהילים וריביות מוערכות. אם אתם מתלבטים לגבי הסכום, התקופה או המסלולים, אפשר לתאם שיחת זום ללא עלות ולברר את הצעד הבא.

שאלות נפוצות על מחשבון משכנתא